Brasília, 19/11/2020
Dentro da realidade imobiliária, como os projetos nesse ramo são de longo prazo e demandam alta alavancagem, muitas vezes para diminuir os custos iniciais com compras de terrenos opta-se pela elaboração dos contratos de permutas, em que o proprietário da terra disponibiliza o imóvel em troca de unidades a construir.
Para mitigar essa realidade, os players do mercado buscam realizar uma (i) permuta física, em que há uma aquisição e alienação recíproca de imóveis ou mesmo recebimento do imóvel do proprietário sob a promessa de dar unidades imobiliárias, após finalização do empreendimento; ou (ii) permuta financeira, em que se promete uma porcentagem das vendas advindas do empreendimento, ao terreneiro.
Dentro dessa modalidade de negócio, surge uma dúvida: incidem tributos nessas operações?
Pois bem, a tributação nas operações de permuta normalmente está atrelada ao Imposto sobre a Renda, notadamente quanto à incidência ou não do ganho de capital, que terá diferentes implicações a depender de quem são as partes de um negócio, isto é, pessoa(s) física(s) e jurídica ou duas pessoas jurídicas. Nesse último caso o objeto social ganha destaque, pois trará diferentes implicações tributárias, a depender se permite ou não realização de atividade imobiliária, principalmente compra e venda de imóveis.
No tocante às permutas físicas, envolvendo proprietários de terrenos pessoas físicas, a Receita Federal se manifestou na Solução de Consulta, COSIT 166/2019, no sentido de que há isenção no Imposto de Renda quando não há recebimento de torna na operação imobiliária, ou seja, diferença em dinheiro paga por uma das partes do negócio.
Todavia, no momento da alienação da(s) unidade(s) permutada(s) a terceiros haverá a incidência do ganho de capital.
Quanto às permutas físicas envolvendo pessoas jurídicas, o STJ também estabeleceu o entendimento de não incidência do IRPJ, PIS, COFINS e CSLL nas situações de permutas sem torna para as pessoas jurídicas, pois compreende que “contrato de troca ou permuta não deve ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro”.[1]
Contudo, em sentido divergente ao do STJ, a Receita Federal e o Conselho Administrativo Fiscal (CARF), no que se refere às pessoas jurídicas que exercem atividade imobiliária e atuam sob o lucro presumido, entendem que: “as normas concernentes a operações de permuta são aplicadas às operações de compra e venda de terreno resolvidas mediante dação em pagamento de unidade imobiliária construída ou a construir. No caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com base no lucro presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste”[2].
De outro lado, quanto à permuta financeira envolvendo pessoa jurídica proprietária de terreno, a Receita Federal compreende que, no caso da empresa optante pelo lucro presumido e regime de caixa, só haverá tributação no momento do recebimentos dos valores.[3] Diante dessa realidade, o regime tributário do Lucro Presumido ganha bastante destaque, tendo em vista a sua alíquota de aproximadamente 6,73% sobre a venda do imóvel, desde que o bem faça parte do estoque, pois se estiver no ativo imobilizado acabará tendo de pagar ganho de capital.
A discussão, portanto, está longe de acabar, pois existem diversas hipóteses e entendimentos, o que infelizmente gera insegurança jurídica e instabilidade em operações de permuta, que muitas vezes precisam ser judicializadas.
[1] (REsp 1733560/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/05/2018, De 21/11/2018)
[2] Solução de consulta COSIT 339/2018.
[3] Solução de Consulta COSIT 96/2019.
